מחשבון רכישת דירה
כמה העסקה עולה, כמה הון עצמי היא צריכה, מה התזרים אם משכירים, ומה נשאר אם מוכרים.
כל הנתונים שמולאו מראש הם בדוגמה. מחליפים אותם בנתונים שלכם.
הדירה
הוצאות נלוות, כולל מע״מ
מימון
בדוגמה: כמה העסקה עולה, וכמה הון עצמי היא צריכה
- מס רכישה
- 744 ₪
- עורך דין ותיווך
- 59,000 ₪
- שיפוץ, שמאי, יועץ ואחרות
- 63,260 ₪
- סך הוצאות נלוות
- 123,004 ₪
- עלות העסקה, כולל המחיר
- 2,123,004 ₪
- משכנתא והלוואה
- 1,400,000 ₪
הון עצמי נדרש: 723,004 ₪
החזר חודשי: 7,094 ₪
אם משכירים את הדירה
- תזרים חודשי, אחרי ההחזרים וההוצאות
- -1,394 ₪
- שכר הדירה בשנה, כאחוז משווי הדירה
- 3.6%
אם מוכרים אחרי כמה שנים
- הוצאות מכירה
- 64,000 ₪
- יתרת משכנתא במכירה
- 1,276,211 ₪
- יתרת ההלוואה במכירה
- 0 ₪
- נשאר אחרי המכירה
- 659,789 ₪
- תזרים מצטבר עד המכירה
- -83,616 ₪
- רווח או הפסד, אחרי ההון העצמי
- -146,830 ₪
- רווח או הפסד לשנה, כאחוז מההון העצמי
- -4.4%
לפי ההנחות שהזנתם. זו לא תחזית.
מדרגות מס רכישה
לרכישות מ-16.1.2025. המדרגות לא עודכנו בינואר 2026. בדירה נוספת זו הוראת שעה, שהוארכה לרכישות עד 10.2.2027.
| חלק המחיר | מס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
| חלק המחיר | מס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
איך זה מחושב
- נבנה לפי המחשבון של יובל קליין, שמאי מקרקעין ומנכ״ל מאניטור.
- מס רכישה מחושב לפי מדרגות רשות המסים, לדירה יחידה או לדירה נוספת.
- מי שקונה דירה ומוכר את הקודמת תוך 24 חודשים נחשב בדירה יחידה, ברכישות מ-1.6.2025.
- בנק ישראל מגביל את המשכנתא: עד 75% מהשווי בדירה יחידה, עד 70% למחליפי דירה, ועד 50% בדירה להשקעה.
- המשכנתא מחושבת בשפיצר, כאחוז ממחיר הרכישה. הלוואה נוספת בבלון: ריבית בלבד, והקרן משולמת בסוף התקופה או במכירה.
- התזרים: שכר הדירה פחות ההחזרים, ההוצאות והביטוח. שכר הדירה כאחוז מהשווי: שכר דירה שנתי חלקי שווי הדירה.
- במכירה: המחיר פחות הוצאות המכירה ויתרות ההלוואות. הרווח: מה שנשאר, ועוד התזרים המצטבר, פחות ההון העצמי. האחוז לשנה מחושב בריבית דריבית.
- לא נכללים מס שבח במכירה, מס על הכנסה משכירות, הצמדה למדד ושינויי ריבית.
מקורות, נבדקו ב-7.11.2026
מידע כללי בלבד, לא ייעוץ.